La tipologia edilizia rappresenta la modalità di classificazione degli immobili in base alle loro caratteristiche dimensionali, funzionali, organizzative e distributive. Per la legge italiana queste tipologie possono essere adottate in aree a utilizzazione intensiva, semintensiva oppure estensiva. La differenza è originata dal fatto che il Decreto interministeriale 1444/1968 prevede vari limiti di densità edilizia. Inoltre i Comuni stilano Piani urbanistici e Piani particolareggiati che determinano quale sia la tipologia edilizia ammessa nelle varie zone territoriali. Bisogna comunque ricordare che l’unità fondamentale di ogni tipologia edilizia residenziale è l’alloggio individuale. Tuttavia è possibile, soprattutto nelle aree a utilizzazione intensiva, il raggruppamento di alloggi simili per creare dei veri e propri complessi edilizi.
Le tipologie edilizie residenziali
La tipologia edilizia più classica è rappresentata dalla casa unifamiliare, che si caratterizza per essere quella migliore dal punto di vista abitativo. Infatti si tratta di un immobile che garantisce ampi spazi e che soddisfa le esigenze della vita familiare. Spesso è dotata di giardino. Ha un costo maggiore rispetto alle altre, sia per quanto riguarda l’acquisto che per la manutenzione, ed è poco praticabile nelle aree a utilizzazione intensiva, come le grandi città. Infatti si necessita di un terreno edificabile di sufficiente ampiezza. Di conseguenza nei centri urbani di maggiori dimensioni le case unifamiliari si trovano nelle zone periferiche e quindi occorre tenere in considerazione la qualità dei collegamenti e la distanza dal centro. Negli ultimi anni le grandi città si sono dotate di quartieri satellite, dotati di tutti servizi e con una buona qualità della vita e collegati in maniera adeguata alle zone principali del centro urbano. Un’evoluzione della casa unifamiliare è rappresentata dalla villetta a schiera. Si tratta di una tipologia edilizia originaria del mondo anglosassone, ma che viene adottata anche in altri Paesi. Per ottimizzare il terreno edificabile le abitazioni sono accostate le une alle altre così da avere degli edifici in linea con le pareti laterali comuni. Al tempo stesso sono disponibili spazi esterni per ogni casa in linea, di fronte oppure sul retro, in modo da rendere indipendente ogni nucleo familiare. Una soluzione moderna che si è evoluta dalla casa unifamiliare a schiera è quella duplex, adottata in alcuni edifici a cortina, cioè fabbricati a molti piani con una lunghezza pari alla larghezza di un alloggio. In questo caso si entra direttamente nella zona giorno, mentre la zona notte è situata al piano superiore o inferiore, al quale si accede con una scala interna. Questa tipologia edilizia permette di sfruttare lo spazio anche in verticale e permette di separare in maniera più netta la zona notte da quella giorno.
Le zone a utilizzo semintensivo e intensivo
Nelle zone a utilizzo semintensivo in genere la tipologia edilizia più diffusa è la palazzina a 3-4 piani, con spazi comuni all’aperto e una dozzina di alloggi. Sono i piccoli condomini, che si caratterizzano per essere facili da costruire e da mantenere. Man mano che la densità di utilizzo aumenta si tende ad avere un maggior numero di piani. La soluzione ideale diventa quindi la casa a torre, fornita di scale e ascensori che rappresentano il nucleo centrale dei servizi comuni. Si hanno da 2 a 6 alloggi per piano e il numero minimo di livelli è 6. Per essere efficienti e garantire una buona qualità abitativa, questi edifici devono avere aree comuni e servizi funzionanti. Invece gli edifici a cortina presentano diversi ingressi alla base, ognuno dei quali corrisponde a una scala per la distribuzione interna degli alloggi.